投資ガイド
不動産投資には大きく分けて3つの目的があり、まず一つ目は値上がり益を見込むもの、利回りを求めること、節税対策がございます。その他、当社では住宅用不動産開発投資も行っております（不動産開発投資に関しまして詳しくはこちらのページをご参照下さい。
当社ではお客様のご要望、将来設計に基づいて不動産に関わるダイナミックな環境に対応しスムーズな不動産取引を実現いたします。また、金融と融合する不動産マーケットにおいて、ただご購入のお手伝いをさせていただくのではなく、現在まで培ってきた不動産管理、ファイナンシャル、マーケティング、不動産のアクイジションからディスポジションまであらゆる側面からお客様をサポートいたします。
ご購入者で多かったご要望
- 日本とは異なり利回りのみを求めるのではなく、建物の価値が下がらないアメリカで不動産を購入したい
- 将来性のある地区に子供のために不動産を残しておきたい
- 収入の安定しているテナントのいる地区にアパートメント投資をしたい
- 定年退職し毎月の収入が安定している不動産を購入したい
- 入居稼働率が100%近く出ているアパートメントを購入したい
- 所得税の支払いが多くなっているので、税金の支払いを減らすために不動産投資をしたい
- 日本でも不動産投資をしていて、リスクを分散させるためにカリフォルニアで不動産を保有したい
- 会社のバケーションハウスとして使いたい
- 会社で不動産を購入して、減価償却させたい
- 退職金がでたので一部を不動産に投資したい
- カリフォルニアは毎年、移民の増加や出生率が高いので将来的な価格の値上がりが見込める
- 3年後に大学に行く子供の資金のために、コンドミニアムを購入したい
- 海外投資をアジア圏内で考えていたが不動産法規が整っていないので怖くて購入できなかった。その点、カリフォルニアでは不動産システムが確立されていて安心して購入できる
- 資金は小規模でありながらカリフォルニアでは不動産開発で成功している個人が多くいるので自分も投資したい
- 自分は二十代だけど人よりも早めに不動産投資をしたい
- 古い家を修復して、高い価格で売却したい
- 修理費や固定資産税を支払わなくて良い、安定したテナントが入居している不動産を購入したい
アメリカの不動産投資に関して今までお受けしたご質問に答えました。不動産でわかりずらい項目をわかりやすく説明しています。
Ｑ．サービスはどの地域を対象にしていますか。
Ａ．当社はカリフォルニア州ロサンジェルス・オレンジカウンティーに特化しております。米国はその国土が日本の26倍、カリフォルニア州だけでもほぼ日本と同じ面積があります。住宅など小型居住用物件に関しては、特定地域に限定することでより良いサービスを提供できます。全米展開というフランチャイズが存在しますが、結局各地域における店舗がそれぞれ独立して業務を行っているのが現状です。
Ｑ．投資額はどのくらいが必要ですか。
Ａ．ロサンジェルス・オレンジカウンティーにおいて、良い環境で物件を購入するとなると最低40万ドル前後はかかります。それ以下ですと犯罪率が高い、教育水準が低いといった環境面で妥協が必要な地域における物件が対象となります。
Ｑ．ショートセール（任意売却）やＲＥＯ（銀行保有）物件で良い買い物があると聞きますが。
Ａ．ショートセール（任意売却）やＲＥＯ（銀行保有）による物件は2011年まで市場に出ている物件の半数以上を占めていましたが、その後大きく減少し現在ではあまり見られなくなりました。不良債権の処理が進んでいることと市場価格が上昇したことによりこういった状況が確実に減っています。ショートセール、ＲＥＯだからといって必ずしも掘り出し物だとは限りません。通常修理や保証がないため、買い手は現況のまま購入する必要があります。
Ｑ．米国ではキャピタルゲインを望めるのでしょうか。
Ａ．日本ではキャッシュフロー（利回り）中心の投資体系のようですが、米国における居住物件ではキャピタルゲイン（売却益）に重点が置かれています。日本での常識にこだわらず、米国の投資体系を熟知し検討する必要があります。利回りだけならこの地域における不動産投資（特に小型居住物件）は魅力のないものかもしれません。
Ｑ．どのくらいの利回りが期待できますか。
Ａ．日本にあるような年間10-12%のキャッシュフローを出せる物件はこの地域ではほとんど存在しません。地域が良いエリアなら3-4%、高くても6-8％程度です。利回りは地域の良さと反比例します。
Ｑ．米国の不動産はどうして価格の変動が激しいのでしょう。どのような対策が必要でしょうか。
Ａ．これは米国だけではないかもしれませんが、特に米国不動産に関して言えば投資対象として世界中から常に注目されているということが要因となっています。アジア諸国と比較してカントリーリスクが少ない、まだ人口が増え続けている、ドルという基軸通貨国であることなど米国には国家として海外投資家を安心させる事実がそろっています。
そのことは投機対象として見られているということです。また住宅をみると米国において住宅は一生に一度の買い物ではなく、ライフスタイルに合わせて何度も買い換えることが一般的になっています。価格の変動を予知することは困難です。価格変動を上手く吸収するには
１．無理な資金計画を立てない
２．中長期間保有することを前提とする
３．価格が下がってもすぐにあきらめない（特に自宅）ことが重要です。
Ｑ．カリフォルニア州内（特にベイエリア、ロサンジェルス・ＯＣ、サンディエゴ）の住宅は非常に高いようですが。
Ａ．確かに平均価格でカリフォルニアは全米で住宅が最も高い地域のひとつです。高いのはそれなりの理由があります。
１．温暖な気候
２．雇用人口が高いビジネスハブを多数抱えている
３．ＧＤＰは同州だけで世界のトップ10に入る
４．移民が多くあらゆる文化や価値観がミックスしており、とくにアジア太平洋地域からの玄関的な存在であるといった要因がカリフォルニアを米国内だけでなく海外からも移住したい場所として高い人気を維持しています。
Ｑ．州外で不動産がまだ安いエリアが多く存在しますが。
Ａ．そのとおりです。収益物件としても収益率がロサンジェルスより高い地域が多く存在するのも事実です。州外で投資をお考えの場合当社はお手伝いできませんが、周囲に十分な雇用ベースが確保されているか、人口が増加しているか、教育水準や犯罪率がどうかなどエリアの将来性をよく検討されることをお勧めいたします。またご自分でお住まいにならない場合、管理体制がしっかりできているかどうかが成否の鍵を握ります。投資家が管理体制の問題で物件を手放したケースは数多く耳にします。
Ｑ．今後米国は国力が衰退して、その不動産もオーストラリアやカナダ、アジア諸国の不動産にその人気をすべて奪われるのではないでしょうか。
Ａ．米国は世界でトップの消費大国で、この消費力で世界の国が輸出ビジネスを維持しています。またドルの基軸通貨としての地位も当分は不動です。また政治的、軍事的にみても米国が世界のリーダーであることはゆるぎない事実です。短期的に米国、そしてその不動産に対する人気が落ちることがあってもそれが継続することは考えられません。
私見ですが米国不動産、中でもロサンジェルス・ＯＣの不動産は株で言えばブルーチップだと考えます。
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