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不動産広辞苑

アメリカの不動産購入売買、賃貸に関して今までお受けしたご質問に答えました。不動産でわかりずらい項目をわかりやすく説明しています。


[ 住宅に関してのご質問 ]

  日本では中古の値段がガクンと下がりますが、アメリカでは中古のほうが新築よりも高い場合があると聞きましたが?

むろん、アメリカであっても新築から年数が経つほど建物の価値は下がります。しかし、一般的にアメリカの住宅は寿命が長いので、建物の価値が築20年もするとゼロになってしまう日本の住宅ほどではなく、築40〜50年でも現役の住宅が数多く存在します。中古住宅でもロケーションが良いとか、周りに新築が建たない要素があれば新築並みの価値を保持するケースもあります。また築5年以内の住宅でインテリアや庭がすべて整った状態の場合、何もしていない新築より高いことがよくあります。

  日本では中古の値段がガクンと下がりますが、アメリカでは中古のほうが新築よりも高い場合があると聞きましたが?

むろん、アメリカであっても新築から年数が経つほど建物の価値は下がります。しかし、一般的にアメリカの住宅は寿命が長いので、建物の価値が築20年もするとゼロになってしまう日本の住宅ほどではなく、築40〜50年でも現役の住宅が数多く存在します。中古住宅でもロケーションが良いとか、周りに新築が建たない要素があれば新築並みの価値を保持するケースもあります。また築5年以内の住宅でインテリアや庭がすべて整った状態の場合、何もしていない新築より高いことがよくあります。



住宅の平均建て替え期間はどのくらいですか?
米国の一般的な延べ床面積は?
住宅建築費の坪単価は?
他社で紹介される賃貸物件は物件状態が良くなく、修理箇所が沢山ありそうで不安だ。


[ 建築に関してのご質問 ]

米国では3階建てのビルでも2×4で建築すると聞きましが、日本のような住宅建築工法はないんですか?


[ 不動産投資に関してのご質問 ]

米国では住宅が資産価値として重視されていると聞きますが?
アメリカは建売が多いのですか、それとも注文住宅が多いのですか?
米国の不動産取引手数料は何%ですか?
最近ホームオーナーズインシュランス(日本の火災保険)の保険料が大幅に上がりましたがどうしたらよいでしょう?
カリフォルニアの住宅市場は今後、下がり続けますか。
投資対象は何ですか。
建物が古いものでも大丈夫でしょうか。
物件管理費は家賃の何%になりますか。
バリューアップとは。
投資期間はどのくらいですか。
リフォームやリモデル、建て直しなどの不動産開発型投資においてのリスクは何ですか。
不動産保有型投資で損する事は何でしょうか
株式投資と比べてどう違うのでしょうか。
Short Sale(ショートセール)とは。
競売物件とは


[ 不動産管理に関してのご質問 ]

不動産管理はどこまでやって頂けるのですか。


[ 税金に関してのご質問 ]

固定資産税の具体的な違いを教えてください。
不動産価格が購入後下がっているのに、固定資産税は一向に下がらないのですが。
固定資産税の請求書が来ないのでそのままにしていたら10%の延滞料が加算されていました。ひどくないですか。
固定資産税の支払い確認はどうすればよいでしょうか


[ 法律に関してのご質問 ]

日本で話題になっているシックハウス症候群やホルムアルデヒドにかんする法律や規制はあるのですか?
テナントが家賃を延滞したら。
個人、法人の形態





[ 住宅に関してのご質問 ]


日本では中古の値段がガクンと下がりますが、アメリカでは中古のほうが新築よりも高い場合があると聞きましたが?

むろん、アメリカであっても新築から年数が経つほど建物の価値は下がります。しかし、一般的にアメリカの住宅は寿命が長いので、建物の価値が築20年もするとゼロになってしまう日本の住宅ほどではなく、築40〜50年でも現役の住宅が数多く存在します。中古住宅でもロケーションが良いとか、周りに新築が建たない要素があれば新築並みの価値を保持するケースもあります。また築5年以内の住宅でインテリアや庭がすべて整った状態の場合、何もしていない新築より高いことがよくあります。


住宅の平均建て替え期間はどのくらいですか?

日本では木造で25年くらいで住宅の寿命だといわれていますが、米国の場合、地域によって気候や建築様式が異なるため、ひと言ではいえません。しかしながら、大よそ40〜60年くらいの期間が一般的ではないでしょうか?むろん、その間リフォームは頻繁に行われます。また家が壊れていなくても、周りに住宅を建て替えるブームが起きているとか、新しい住宅デザインのトレンドに変わったりすると、住宅は物理的寿命ではなくいわゆる経済的寿命により、建て替えられることになります。特にカリフォルニア州などでは、経済的寿命による住宅の建て替えが多いようです。


米国の一般的な延べ床面積は?

日本の都市郊外における平均的な一戸建ての場合、その延べ床面積はおおよそ100平方メートル程度といえるでしょう。 米国では年々延べ床面積が大きくなっています。最近では新築の平均が200〜220uぐらいとなっています。ちなみにこれはベランダやガレージの広さは含まれません。第二次世界大戦後に建った建売住宅のサイズは2DKサイズで70〜80uだったことを考えるとアメリカの住宅サイズは倍以上になっています。


住宅建築費の坪単価は?

グレードによりますが、安ければ40万円、70万円なら比較的質の高い建築が可能です。以前は米国のほうが安かったのですが、最近逆転し、日本より比較的高くなっています。特にカリフォルニア州では人件費が高く、材料費対人件費の割合は1:2くらいです。 工期という点でこちらのビルダーは遅れがちです。日本のような短期スケジュールではとても建てられません。 建築許可も煩雑で時間を要します。 建築できるといわれて購入して、予定していたものが許可が下りず建てられなかったという悪例もよく聞かれます。

他社で紹介される賃貸物件は物件状態が良くなく、修理箇所が沢山ありそうで不安だ。

当社では大手の賃貸アパート会社と連携をとっておりますので、最初から状態が良い物件を ご紹介できますし、修理などの管理サポートも確りしております。


[ 建築に関してのご質問 ]


米国では3階建てのビルでも2×4で建築すると聞きましが、日本のような住宅建築工法はないんですか?

ホテルやアパートでも4〜5階建てぐらいまでは2×4が主流です。これはコストが安いこと、そして結構2×4は地震に強いことがその理由です。最近ではシロアリがつかず、2×4よりもっとプレハブ化できるスティールフレームによる住宅も登場しています。



[ 不動産投資に関してのご質問 ]


米国では住宅が資産価値として重視されていると聞きますが?

アメリカ人は日本人ほど貯蓄性向が高くありません。そのため多くのアメリカ人にとって自宅が所有資産の大部分を占めています。現在持ち家率は約3分の2ですが、ライフスタイルに合わせて一生で何回か住宅を買い替える人がほとんどです。最初から売ることを考えて住宅のリフォームやインテリアを万人向きにする人が多いのもこういった背景からきています。住宅は自分たちが住んで楽しむとともに商品であるという意識が強いのも事実です。


アメリカは建売が多いのですか、それとも注文住宅が多いのですか?

標準価格帯かそれ以下の住宅では圧倒的に建売です。これは大規模な建売ほどビルダーも大量生産と同様のスケールメリットが得られるため、価格競争力が高くなるからです。注文建築は100万ドル以上といった高額物件から増えます。建売ビルダーも最近では、数多くのオプションを用意して買い手のニーズに対応するようにしており、少しでも注文建築に近づけようとしています。


米国の不動産取引手数料は何%ですか?

手数料は通常売り手が売り手のエージェント買い手のエージェントの両方に支払います。もっとも多いのは5−6%のコミッションを売り手と買い手エージェントが分けるというケースです。法律で決まっているわけでなく交渉次第です。リースの場合も同様ですが、日本のような礼金といった制度はありません。


最近ホームオーナーズインシュランス(日本の火災保険)の保険料が大幅に上がりましたがどうしたらよいでしょう?

保険料は近年急激に上がっています。これは急激なクレームの増加に対して保険会社の収益が下がったための対抗策で、主要な保険会社が保険料の値上げに踏み切っています。最近主に増えたクレームは山火事やモールド(カビ)による被害で、保険会社によってはモールドに対するカバーをかなり制限するか、一切カバーしないところもでてきています。消費者が取れる対策としては、ディダクタブル(免責額)を上げてもらう、家に保険料が安くなるような改造を行なう(例:ホームセキュリティーの設置)、複数の保険会社からの見積もりをもらう(特に車の保険と同じ会社だとディスカウントがもらえる)といったものが上げられます。保険会社を変えるときは必ず新しい保険会社との契約が終わってから従来の保険をキャンセルされることをお勧めします。


カリフォルニアの住宅市場は今後、下がり続けますか。

米国カリフォルニア州には毎年60万人の移民がおり、現在の人口は約3600万人おります。 ある統計予測によると2040年には8000万人とも言われています。しかしながら人口増加に伴う住宅開発地の減少、困難な許可申請、建築コストの増加による新築建売数の減少により、人々の住み替えは中古物件市場が主流となっており、長期的には今後も需要が期待できます。

景気の上下による変化は確かにありますが、不動産価格の上昇に最も大きな要因は長期的な人口増加だと認識しています。


投資対象は何ですか。

コンドミニアム(日本で呼ばれている“マンション”)、リフォームや建て直しに適している古い一戸建、アパートメント、大手キーテナントを付けるための土地などになります。弊社では物件の価値を総合的に見極め、フィジビリティーを判断した上で低い仕入価格とその土地にもっと適した活用を提案し、高い付加価値を確保することが投資いただくお客様に対する使命であると考えます。


建物が古いものでも大丈夫でしょうか。

エスクローに入りましたら通常17日間のデューデリジェンスが行えます。この時点でフィジカルインスペクター(家屋調査士)を雇い建物に欠陥がないか調査します。リフォームやリモデルを行う場合建築業社に構造上、リーズナブルな費用で修理再生可能か判断していただきます。


物件管理費は家賃の何%になりますか。

通常家賃の6%−10%を頂戴いたしますが、弊社にて固定資産税の支払い、自治会費の支払い、銀行口座管理代行や毎月の収支レポートの有無により費用は多少変更いたします。


バリューアップとは。

投資物件の稼働率、家賃、売却価格を上昇させるため予算内で優先順位を決め、修復や改装を行います。物件寿命が延びるだけでなく、物件価値、投資物件の場合賃料もアップします。


投資期間はどのくらいですか。

目的にもよりますが、保有し続けてキャピタルゲインを得る場合は最低2年とみております。リフォームやリモデルによりキャピタルゲインを得る場合は最低6ヶ月となります。建て直しになりますと最低2年のプロジェクトとなります。


リフォームやリモデル、建て直しなどの不動産開発型投資においてのリスクは何ですか。

物件を取得する以前に十分なリサーチを行い、予定売却価格を設定し、短期でキャピタルゲインを狙います。売却できない場合、賃貸してもキャッシュフローがマイナスとなります。その状況を維持できるだけの、余力あるいはホールディングパワーが必要となります。


不動産保有型投資で損する事は何でしょうか

短期的視点を持って市場価格が落ちたからといってすぐ手放してしまう場合です。カリフォルニア不動産では 物件の将来性を見極め、中長期的視点を持っていれば価格の上昇は見込めます。


株式投資と比べてどう違うのでしょうか。

株価に与える要因は様々ですが長期的不動産価格に影響を与える最大の要因はシンプルに雇用をベースとした人口の増減だと考えております。カリフォルニアでは毎年人口が増加しておりますので、一時的に価格が減少に転じても中長期的には上昇に転ずると認識しております。一方株式投資はすぐに売買できるという高い流動性や少ない資金で投資できるメリットがありますが、市場の動きが激しく、倒産とか場合によっては紙切れ同然になってしまうというリスクが存在します。


Short Sale(ショートセール)とは。

ショートセールはローンの金額が物件価値よりも高くなってしまった不動産所有者が売却する場合に、銀行に売却により発生する不足分を一部又は全額免除してもらうように契約するもので、いわゆる準競売物件となります。多くの場合オーナーはすでにローンの支払いを滞納しているケースがほとんどです。売り手はショートセールにより不足分を一部又は全額免除されますが、5−7年間は信用状況が悪化するため新たな住宅ローンやオートローンなどの経済活動が困難になります。FICO スコアは500点台に落ちます。 またショートセールの物件購入を考えている人にとって一番厄介なのはたとえ売り手が契約にサインして合意したとしても最終判断はすべて売り手のローンを抱える銀行次第ということです。売り手銀行がいくらの損失で売却に応じるのか、どのくらいの時間がかかるかなどについて把握しにくくほぼケースバイケースといえます。銀行からの承認のことをBPOと呼びますが、BPOが出てようやくショートセールが可能ということになります。それまでに数ヶ月、銀行によっては1年以上を要するところもありますが、最近銀行側の対応も少し良くなり期間が少し短縮してきました。 ショートセールの物件はほとんどの場合が現状のままで購入することが条件となっており、物件によってはかなりの修理が必要となるものもあります。 ショートセールでの売買は非常に難しいケースもあり、経験の豊富なリアルターに依頼されることをお勧めいたします。


競売物件とは

オーナーがローンの支払いを滞納し始めてからショートセールやローンモディフィケーション(融資条件変更)などの救済策などもうまく行かない場合、いよいよ銀行がオーナーの物件を担保として取り上げるプロセスに入ります。裁判所の命令で競売の場所、日時や価格が公表されます。競売は日本と同様最低価格から競りをして最高額を提示した買い手に所有権が移転します。競売物件は現状のままで購入、シロアリ検査やすべての検査も買い手負担、しかも通常の売り手に課されているディスクロージャー(重要項目説明)も銀行には責任がないため、買い手にとってリスクを伴います。まず新規購入者や米国不動産に詳しくない人にはお勧めいたしません。


[ 不動産管理に関してのご質問 ]


不動産管理はどこまでやって頂けるのですか。

テナント様を見つけるマーケティングから始まり、契約、折衝、各業者とのコンタクトを行います。 場合によっては、大家様の代わりに銀行にデポジットを行います。テナント様を入居させるために十分な審査を行いますが、それでも家賃を滞納した場合回収に伺います。


[ 税金に関してのご質問 ]


固定資産税の具体的な違いを教えてください。

固定資産税は州や市によって税率が違います。消費税(市によって異なる)や州税と同様、各自治体の自治権が認められています。筆者の住むカリフォルニア州ニューポートビーチ市では課税価値の約1%強が年間税額となっています。隣のアーバイン市は1.1%といった具合です。ここではカリフォルニア州に限定して説明しますが、ボストンなど東部の都市では税率がもっと高い地域があります。課税価値は通常オーナーの購入価格が初年度のものとなりますが、二年目からはアッセサーズオフィスと呼ばれる自治体の不動産価値鑑定所で定められた価値に従って課税額が決められます。カリフォルニア州では提案13項という法律で固定資産税上の不動産価値の上昇に年間2%までという上限が決められています。たとえ1年に10%不動産価格が上昇してもオーナーが変わらない限り、この上限が生きています。また最近の住宅では道路や下水道といった インフラを自治体が負担せず、ビルダーに債権を起こさせてファイナンスするケース(メロールース)も見られます。この場合最終的な債権の負担はホームオーナーが追加固定資産税という形で高い固定資産税を支払って行われます。自治体の不動産価値鑑定に不満を持つ場合は、自治体にアピールすることもできます。


不動産価格が購入後下がっているのに、固定資産税は一向に下がらないのですが。

固定資産税は1年に一度査定があり、その査定で通常それまでの市場価値に応じて調整されますが、もし思ったより下がってない場合、APPEAL(申請)により下げてもらうことが出来ます。所在地のカウンティー(郡)によってプロセスや申請受付時期が異なります。
例えば
LAカウンティーの情報はこちらのリンクをクリックして下さい。
オレンジカウンティの情報はこちらをクリックして下さい。


固定資産税の請求書が来ないのでそのままにしていたら10%の延滞料が加算されていました。ひどくないですか。

ひどいと思います。しかし米国では税金はすべて自己責任で支払うものであり、政府から請求書が来ているか否かに関わらず支払い責任があるとされているので、情状酌量はありません。特に購入して初年度の固定資産税はよく注意してください。また初年度は前オーナーの課税価格に対して引き続き支払い、次の11月1日に支払い期限になってから購入価格に応じて課税価格が算出されるようになっています。前オーナーの課税価格と購入価格との差額はSupplemental Property Tax(追加固定資産税)という形で課税通知が来ることになっています。購入価格が前オーナー課税価格より低い場合は多く支払った分が後日払い戻されることになっています。固定資産税は常に以下のサイトでチェックされると良いでしょう。
LAカウンティーはhttp://ttax.co.la.ca.us/Ttc/ttc/TTCRPPS.asp
オレンジカウンティーはhttp://www.oc.ca.gov/treas/
住所かAPNと呼ばれる物件コードを入力すれば一覧できます。


固定資産税の支払い確認はどうすればよいでしょうか

各カウンティーのTAX
COLLECTORSのHPで検索されるのがベストです。緊急の場合クレジットカードでの支払いも可能ですが、手数料がかかります。
LA カウンティー http://ttax.co.la.ca.us/Ttc/ttc/TTCRPPS.asp
オレンジカウンティー http://www.oc.ca.gov/treas/
リバーサイドカウンティー http://www.treasurer-tax.co.riverside.ca.us/
ベンチュラカウンティー http://prop-tax.countyofventura.org/



[ 法律に関してのご質問 ]


日本で話題になっているシックハウス症候群やホルムアルデヒドにかんする法律や規制はあるのですか?

これも州や市などの自治体によって少しずつ異なります。通常家に危険物や有害物質があるかどうか、売り手は買い手に知っている限り知らせるディスクロージャー義務があります。また専門家による家屋の点検を奨励しています。特に鉛入りペンキ、アスベストには消費者も非常に敏感になっており、売買契約においてもめるケースが少なくありません。


テナントが家賃を延滞したら。

テナント審査を行い、その基準を満たしたとしても家賃を延滞されてしまうケースが残念ながらございます。その場合は、3日以内に延滞料を頂くか、即退去を促します。その後何も起こらない場合は、専属の弁護士を雇い強制的にテナントを追い出すプロセスに入ります。追い出しのケースは稀にしかおきませんが、追い出しに掛かる日数は、4週間から6週間となっております。弊社は、法廷にも出廷し次のテナントを見つけるまで責任をもって行動いたします。日本に比べて借家権は比較的弱いので、テナントに長期間居座られるというケースはまずありません。管理では良いテナントを選ぶスクリーニングのプロセスが最も重要です。またこれがPMをプロに委託する大きなメリットです。


個人、法人の形態

カリフォルニアへの投資は、個人、米国法人、パートナーシップ、LLC(合同会社)のような形態での投資プロジェクトが可能です。会社設立、税金、法律に関しては当社専属の会計士、弁護士がアドバイザーとしておりますのでご安心下さい。


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