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レジ系不動産トップと政府が業界の課題と将来の展望を語る

米国政府関係者とレジ系不動産トップがこのほどワークショップという形で業界における課題や将来の展望について語った。政府からは司法省、連邦取引委員会メンバーが出席した。業界からはZillow、Redfin、Realtor.com、CRMLS(カリフォルニアリジョナルマルティプルリスティングサービス・カリフォルニア州版レインズ)の代表が出席した。

ほとんどの出席者が合意したことは10年前と比べて不動産データがよりわかりやすく幅広く消費者にゆき渡るようになったことである。しかしまだ改善の余地がある。 レッドフィン社CEOグレンケルマン氏は「当社で専売契約を取り付けた物件の写真をとったら、我々を嫌っている競合他社ともそのファイルを共有しなければならない。すなわちMLS(米国版レインズ)に出したデータやファイルにはすべてのメンバーがアクセスできるようになっている。(日本のようにデータを共有しない環境から生まれる)お宝物件はほとんど存在しない。本来そうあるべきものだ。データを各社で共有して初めて正当な競争が可能となる。そのメリットを享受するのは消費者である。消費者がそれによってコストを節約でき、さらに正しい判断が可能となる。」と述べている。

もちろん例外はある。数少ないが不動産会社の中には情報を他社と共有しないで、自社のみでお宝物件として取り扱ういわゆるポケットリスティング、オフマーケットリスティングと呼ばれる形でビジネスをしているケースが見られる。ケルマン氏はこれについて「消費者にしてみればこの存在を知ることによりすべての物件情報が開示されていないという業界に対する疑念が生まれる。これは業界全体にとってマイナス効果を与える。」と指摘している。

CRMLSホームページ



CRMLS社CEOであるアートカーター氏も「すべての売り物件のデータは共有されるべきものである。売手と買手は同等にMLSのシステムを利用できる状況になければならない。多くの場合、売手は売り出し当初MLSにデータを提供するのを嫌がる傾向にある。MLSに出さないでしばらくマーケティングして見て反応がなければMLSに出そうという狙いである。」と説明している。 この件に関して司法省、連邦取引委員会といった政府機関が法制化すべきかについては現在意見が分かれている。

また取り上げられた課題の一つにエージェントの広告・宣伝に関するものがあった。消費者が物件検索して売手エージェントを探そうとしても多くの場合にそれ以外のエージェント(ポータルに広告宣伝を出しているエージェント)のコンタクト情報が出てくることである。またそういったエージェントに知らない間に消費者のコンタクト情報が流れ、エージェントから数多くの連絡やメールが消費者に入ってくることがある。 これに対してポータル最大手Zillow社取締役キャサリーンフィリップス女史は「ポータルに広告掲載しているエージェントのおかげで売手エージェントが誰かわからないというほどの混乱は今のところ存在しないと思う。むしろその逆でエージェントの選択肢が増えることにより消費者にとってさらに大きなパワーを提供している。」と強く反論している。

しかしケルマン氏は既存型不動産仲介業社を代表して「売手エージェントでもないポータルに出ているエージェントがさも売手代表のように取り扱われているのはおかしい。売手エージェントがポータルにおいてもその存在を明白にされるべきである。さもないと不動産業界全体で消費者に対して間違った情報を提供することになる。ポータルの存在は税金のようなものである。エージェントがポータルに支払う広告宣伝費は最終的に消費者が負担することになる。ポータルに出ているエージェントの中には毎月60―70万円を支払っているケースも少なくない。」とポータル批判を続けている。

ポータル出現による影響で次に大きなものがコミッション体系の変化である。現在ポータルでエージェントの受け取るコミッションは公開されていないが、データが消費者に幅広く行き渡ることにより、コミッションの割合は低減傾向にある。エージェント、特に買手エージェントの存在そのものが危ういものになりつつある。

またiBuyersと呼ばれる売手にいきなり購入オファーを提示して自らで物件を買い取る企業の存在が地域によっては大きなインパクトを与えつつある。オープンドア、オファーパッド、Zillowインスタントオファー、レッドフィンなど数社が株式・債権市場から巨額の資金を得て投資を始めている。売手にとって現金取引、早期決済という大きな魅力を持っている。仮契約期間中に買手ローンが承認されるかどうか、修理項目を条件に多額の値引きや取引のキャンセルをされないかといった心配を売手がしないで済む。今後このビジネスモデルがどれだけ拡大するか業界全体が大きな興味を持っていることは確かである。

オープンドアホームページ


パネル全員が最後に確認したことはCRMLS代表カーター氏の発言にもあるように「MLSはレジ系不動産売買の根幹である。これにより質の高いデータがリアルタイムで仲介業者、ポータル、最終的には消費者に提供される。他国で似たようなものはあってもMLSのように高い技術力と参加度の高いシステムは他に類を見ない。他国にとって米国MLSは模範的存在である。」と結んでいる。





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