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ティキウィギンズ氏記事より要約
Zillow グループでは売手に買手を素早く引きあわせるインスタントオファーと呼ばれるサービスを開始
した。同サービスは一見オープンドアのそれに類似しているようだが、相違点がいくつありそこからイ
ンスタントオファーの内容を検証したい。
1. オープンドアは売手から直接購入、インスタントオファーは売手と投資家をつなぐ役割
オープンドアは投資家からの資金を使って直接売手から仕入れる。その後修理をしてからマージン
を乗せて再販する。Zillow は直接購入をしない。インスタントオファーは売手と投資家をつなぐ市
場を作り出す機能を持っている。複数投資家や不動産エージェントが競合して物件にオファーする
ことで、売手にとって手早く最適な買手をマッチさせる。
売手がインスタントオファーに契約すると24 時間以内に最高5 つのオファー（申し込み）が出るよ
うになっている。契約そのものはドットループのソフトを利用する。
2. オープンドアはエージェントなし、インスタントオファーはエージェントあり
インスタントオファーでは投資家からのオファーがエージェントを介して提供される、エージェン
トが同サイトの広告主になるといったエージェントの機能が含まれている。これを広告エージェン
トと名付ける。オープンドアは売手エージェントと競合関係にあり、エージェントの存在はない。
インスタントオファーに関わる広告エージェントは自分の広告の中で予想販売価格、予想売手手取
額を売り手に対する投資家からのオファー下に表示する。その予想はあくまで広告エージェントが
出す予想で良い。売手はこのオファーの内容や広告エージェントからの予想を見て検討する。また
同時に他のエージェントにMLS で売り出した場合と比較検討することになる。売手が投資家からの
オファーに合意したとしてもZillow では売手が広告エージェントのサービスを受けることを推奨し
ている。
3. インスタントオファーは複数オファー、オープンドアは一つのオファー
売手は双方とも24 時間以内にオファーを受け取るが、インスタントオファーでは複数、オープンド
アでは1 つとなっている。インスタントオファーではオープンドアを投資家リストから除外してい
るため、投資家はオープンドア以外のオファーパッドやブラックストーン社インビテーションホー
ムなどに流れる可能性がある。すなわちインスタントオファーはオープンドアの競争相手を支援す
る形となっている。
両社のオファーとも有効期限は5 日間となっている。
4. 歴史
オープンドアはスタートより2 年間業務を行なっている。その間の投資額は3 億ドルに達した。一
方インスタントオファーは始まったばかりだ。Zillow 社自体に短期間に直接購入するノウハウはな
い。もっぱら投資家がこれまでに蓄積したノウハウに依存している。投資家の一つであるブラック
ストーン社インビテーションホームは数万の物件を購入しレンタル物件として運用している。また
オファーパッド社はほぼオープンドア社と同じビジネスモデルで数百件直接購入している。
5. 普及率の違い
Zillow には毎月何千万人というサイト利用者が存在する。インスタントオファーはそのサイトの普
及率からして一気にその存在が知られる。一方オープンドアはサイトの普及に力を入れているが、
Zillow のそれとは比較にならない。
6. インスタントオファーには費用がかからない
インスタントオファーは売手、投資家、エージェントのいずれにも費用がかからない。購入する投
資家が自らチャージするフィーを設定することになる。通常投資家が提示するオファーから彼らが
チャージするフィーを引いたネットの手取り額と広告エージェントが提示するネット手取額を比較
すると広告エージェントのそれが高い。
一方オープンドア社では直接購入する際平均7.3%のフィーを売り手にチャージする（以前9.0%だ
ったので少し下がっている）。
7. トレードイン（下取り）や買い戻し制度の有無
オープンドアは売手が売ってから次の家を同社から同時に購入できるトレードインサービスを持っ
ている。同社の物件に加えて、全米大手デベロッパーのレナー社物件も購入できる。また購入した
物件が気に入らない場合、同社では買い戻し制度も付いてくる。
インスタントオファーはあくまで取引の仲介役なので、上記のようなサービスは行なっていない。
8. 買手に対するサービスの違い
いつでもショーイングが可能、至れり尽くせりのソフト、自社モーゲージサービスなどオープンド
アは買手にとってユニークなサービスが数々用意されている。
一方インスタントオファーは売り手に対するサービスのみである。
9. 取引完了時間の違い
取引完了に要する時間はインスタントオファーの場合、仮契約から7 日間以上であるがオープンド
アの場合最低3 日で完了する。
10. 両社テリトリーの違い
インスタントオファーのテリトリーは現在フロリダ州オーランドとラスベガスでのテスト市場のみ。
しかし今後その市場は全米に拡大する可能性が大きい。
オープンドアのテリトリーはアリゾナ州フェニックス、ダラス、ラスベガスとなっている。つまり
両社が直接対決するのは今のところラスベガスのみとなっている。しかしオープンドア社は今年中
に10 都市、来年中には30 都市での業務を目指している。
両社とも共通していることは、物件の査定に高度なコンピュータープログラムとアルゴリズムを使
用しているが、誤差が少ない査定ができる市場（建売が多く、築年と大きさで均一的に査定できる
市場）をターゲット市場として狙っていることだ。
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